272 浏览《民法典》第221条规定了登记机构因错误登记造成损害的赔偿责任。然而，在实践中，如何认定登记机构的过错（是尽到了形式审查义务还是应承担实质审查责任？），如何量化损失（是市场价还是原价？），以及在多方过错的情况下如何进行责任划分（登记机构、申请人、第三人）等问题，仍然存在争议。这些问题使得登记错误赔偿机制的启动和实施面临困难，进而影响了登记公信力原则的有效运行和真实权利人的救济。
3.2 虚假登记的效力认定与善意第三人保护边界
虚假登记，指当事人出于某种目的，通过虚构事实、伪造材料等方式，使不动产登记簿记载与真实权利状况不符。常见的虚假登记包括“假买卖真抵押”、“假离婚真过户”、“套取银行贷款”等。这类登记具有表面上的合法性，但在实体上却隐藏着非法目的或无效行为。
在《民法典》背景下，虚假登记的效力认定是一个复杂问题。如果虚假登记所依据的合同是通谋虚伪表示（如假买卖合同），根据《民法典》第146条，该合同是无效的。无效的合同原则上不能产生物权变动的法律效果。然而，一旦基于该无效合同办理了不动产登记，并有善意第三人信赖该登记与虚假登记名义人进行交易，此时善意第三人能否依据登记公信力取得权利，则成为争议焦点。
司法实践中，通常会区分虚假登记的两种情况：一种是登记名义人无处分权，但其名下有登记记载，善意第三人信赖登记而取得所有权（如前述甲父房产的例子），这通常适用登记公信力原则，善意第三人受保护。另一种是合同本身无效，但已办理登记。在这种情况下，如果存在善意第三人，其取得的权利通常也会被保护。争议在于，如果不存在善意第三人，或者第三人构成恶意，那么虚假登记是否能够作为物权变动的有效依据？这涉及到登记的公信力是绝对的还是相对的。目前倾向于认为，对恶意或非善意受让人而言，虚假登记的权利状态并不能对抗真实权利人。如何界定“恶意”，以及在虚假登记与真实权利人受侵害之间找到平衡点，是司法实践面临的重大挑战。
3.3 预告登记与不动产登记公信力的关系及其效力冲突
预告登记是《民法典》物权编的一项重要制度创新，旨在保全将来发生物权变动的请求权，但其在实践中与不动产登记公信力的关系及效力冲突也日益凸显。预告登记具有排他性和优先性，一旦办理预告登记，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着预告登记在一定程度上“冻结”了不动产的处分权，限制了登记簿上权利名义人的权利行使，从而对登记的公信力产生了影响。
实践中，预告登记的适用存在以下困境：首先，预告登记的滥用。一些当事人可能利用预告登记来恶意阻碍他人处分不动产，或作为虚假诉讼的工具，例如，为逃避债务而与他人恶意串通办理预告登记。其次，预告登记与法院查封、抵押权等其他权利的冲突。当不动产在办理预告登记后，又被法院查封或被设定了新的抵押权时，预告登记的优先效力能否对抗查封或抵押权？《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，但并未明确其能否对抗强制执行行为。司法实践中对此存在不同观点，有的认为预告登记的权利人可以排除强制执行，有的则认为预告登记仅保全债权，不能对抗在后的强制执行。这种不确定性，影响了不动产交易的稳定性和登记的公信力。最后，预告登记的有效期限与失效后果。预告登记通常有期限限制（如三年），或在特定条件下（如请求权消灭）失效。失效后，其对交易安全的影响以及后续权利变动的认定，仍需进一步明确。
3.4 不动产登记公信力对新型不动产权利的适应性
《民法典》物权编在传统物权类型之外，新增了居住权等新型用益物权，并对土地经营权等进行了细化。这些新型权利的引入，对不动产登记公信力原则的适用提出了新的挑战和要求。
居住权是《民法典》的重大创新，它是一种为满足特定主体居住需要的用益物权，具有人役性、不得转让、不得继承的特点。居住权的设立需要登记才生效。然而，实践中对居住权登记的公信力仍有待明确：首先，居住权与原有权利的冲突。当房屋已经存在抵押、租赁等权利时，再设立居住权，或先设立居住权再设立抵押，在权利实现时，如何平衡各方利益？居住权的设立是否会影响房屋的抵押价值和交易流通性？其次，居住权登记的审查标准。登记机构在办理居住权登记时，对设立合同、遗嘱的审查深度，以及对居住权人是否符合设立条件的判断，都影响着登记的真实性和公信力。第三，居住权消灭后的登记处理。当居住权人死亡或居住权期限届满后，如何及时办理居住权注销登记，避免登记簿记载与真实情况不符，影响后续交易。
此外，土地经营权作为一种新型用益物权，其在农村土地“三权分置”背景下，其设立、流转、抵押等也需要通过登记进行公示。如何保障土地经营权登记的真实性和公信力，特别是在农村土地流转市场中，如何防范虚假登记、恶意流转等行为，都是摆在不动产登记公信力面前的新课题。这些新型不动产权利的出现，要求不动产登记制度在维护公信力的同时，也要具备足够的灵活性和适应性，以满足多元化的社会需求。
第四章 不动产登记公信力原则的完善路径
为确保《民法典》背景下不动产登记公信力原则的有效运行，并应对实践中面临的挑战，需要从立法、司法、行政管理等多个层面进行系统性完善。
4.1 健全不动产登记法律制度体系
4.1.1 制定完善的司法解释，细化公信力适用规则
最高人民法院应针对《民法典》中不动产登记公信力原则的适用，及时出台全面、具体、可操作的司法解释。首先，应明确“善意”的认定标准，特别是针对实践中常见的亲属、熟人交易、明显异常价格、网络交易等特殊情形，提供客观、量化的判断依据，以减少法官的自由裁量空间，统一裁判尺度。其次，应细化登记错误、虚假登记的效力认定规则。对于不同原因导致的登记错误，区分可公信与不可公信的情形；对于虚假登记，明确其在有无善意第三人、有无恶意串通等不同条件下的法律后果，并与合同无效、可撤销等制度做好衔接。第三，对预告登记的效力进行明确界定，特别是预告登记与法院查封、抵押权等其他权利的优先顺位，以及预告登记失效后的法律后果，避免实践争议。此外，还应针对居住权、土地经营权等新型权利的登记规则、权利冲突及公信力适用，提供具体的司法指引。
4.1.2 完善不动产登记行政法规，提升登记规范性
